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Les Dossiers des Médias
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Re: Les Dossiers des Médias
ibrahim Aujourd'hui à 10:39
Dossier Auto-construction: Permis de construire
Les mesures à prendre
Ce sont des critères techniques et compliqués qu’il faut respecter pour obtenir le permis de construire. Seul l’architecte peut éviter les refus. Il doit faire en sorte que le plan soit conforme aux exigences.
Après les procédures d’achat d’un terrain et d’enregistrement foncier, c’est un autre épisode et pas des moindres qui commence. Celui de l’obtention du permis de construire. Et pour l’avoir, c’est le parcours du combattant. En dehors de la multitude de paperasses à fournir, la validation peut prendre quelquesfois un peu plus de deux mois. «Les démarches de l’octroi du permis de construire vont bon train. Le seul bémol est le temps d’attente. A mon avis, les autorités concernées doivent activer les autorisations surtout que les investisseurs étrangers s’intéressent de plus en plus au Maroc», souligne Ahmed Al Kadiri, président de l’arrondissement du Maârif à Casablanca. Mais si les procédures prennent autant de temps c’est en raison de plusieurs critères. Et surtout de règles bien strictes régissant l’octroi des autorisations.
Il est important de signaler qu’il existe deux types d’autorisations. La première touche les nouvelles constructions (logement individuel, petits ou grands commerces, immeubles) ou encore les modifications à apporter dans une construction déjà existante. La seconde concerne les lotissements et les groupements d’habitation. Généralement les procédures d’obtention de ce permis sont quasi identiques, à quelques différences près. En fait pour le premier cas, l’acceptation du dossier est signée par le président de l’arrondissement sauf pour les immeubles et les grands commerces. La seconde est accordée par le maire de la ville. Quant aux dossiers, ils sont déposés soit à l’arrondissement soit à la commune, au guichet unique. Il s’agit d’une nouvelle institution créée par la commune pour déléguer certaines tâches. Pour rappel, dans les petites villes qui comprennent moins de 250.000 habitants, ce sont les municipalités qui traitent ce genre de requêtes.
Une fois le dossier remis en huit exemplaires, les bureaux d’ordre avisent les différents membres des commissions. En fait, il existe trois types de commissions: la CLM (commission lotissements et morcellement) qui traite les lotissement et les ensembles immobiliers, la CPC (commission du projet de construction) qui prend en charge les nouvelles constructions ou les surélévations et la CTP (commission technique préfectorale) qui s’occupe des constructions individuelles telles que les villas et des modifications sur un logement déjà construit. Généralement, ces commissions sont composées de plusieurs membres représentants différentes institutions. Il s’agit de la préfecture, l’agence urbaine, la commune ou l’arrondissement, la Lydec (eau, électricité et assainissement), la protection civile, Maroc Telecom (pour les câbles téléphoniques, même si le besoin ne se fait plus ressentir). Pour les constructions individuelles, la présence d’un membre de la protection civile n’est pas obligatoire. Dans certains cas, les commissions ont tendance à faire appel à d’autres membres tels que les travaux publics, l’agence du bassin de l’hydraulique, l’ONCF… Tout dépend de l’emplacement du terrain.
Après le dispatching des dossiers, les commissions se réunissent hebdomadairement pour traiter les dossiers de demande d’autorisation. Un architecte, un juriste, un technicien et un topographe de l’Agence urbaine y assistent aussi. Leur rôle: vérifier si les plans sont conformes au plan d’aménagement urbain. «Dans le plan général, il y a plusieurs critères techniques à respecter. La construction doit correspondre au zonage prédéfini. A titre d’exemple, on ne peut pas donner l’autorisation de construction d’un immeuble R+3 dans une zone villa. Ceci n’est pas conforme au règlement», indique Samir Lamrini, chef du service plan à l’arrondissement Mâarif. Hormis les zones de construction, la hauteur d’un immeuble doit être conforme. Un R+2 par exemple, doit mesurer 11,50 mètres de hauteur et pour les villas, des reculs sont à respecter. Et la liste est loin d’être exhaustive. C’est sur l’ensemble de ces critères que se basent les membres des commissions pour accorder l’autorisation. Toutefois, il peut y avoir des anomalies ou des incompréhensions. C’est pour cette raison que la présence de l’architecte du projet est requise. Car, il connaît tous les rouages et peut intervenir pour rectifier le plan sur place, s’il s’agit de quelques retouches. «L’architecte est le maître d’oeuvre du projet, il doit faire en sorte de répondre aux normes exigées, car, généralement, le promoteur n’est pas en mesure de comprendre les aspects techniques. Finalement, si un dossier est refusé, c’est en partie à cause de l’architecte», rajoute Lamrini. En cas de refus de l’autorisation, les commissions prennent le soin de bien mentionner les raisons. A ce moment-là, l’architecte doit refaire le plan en prenant compte des remarques signalées pour redéposer le dossier. Dans le cas contraire, le pétitionnaire paye les droits d’autorisation afin de démarrer les travaux de construction. Une fois le projet achevé, la commission effectue une visite sur place en compagnie des services d’hygiène pour contrôle. Si les constructions sont conformes au plan autorisé, le permis d’habiter est dans la poche.
M. O.
Les mesures à prendre
Ce sont des critères techniques et compliqués qu’il faut respecter pour obtenir le permis de construire. Seul l’architecte peut éviter les refus. Il doit faire en sorte que le plan soit conforme aux exigences.
Après les procédures d’achat d’un terrain et d’enregistrement foncier, c’est un autre épisode et pas des moindres qui commence. Celui de l’obtention du permis de construire. Et pour l’avoir, c’est le parcours du combattant. En dehors de la multitude de paperasses à fournir, la validation peut prendre quelquesfois un peu plus de deux mois. «Les démarches de l’octroi du permis de construire vont bon train. Le seul bémol est le temps d’attente. A mon avis, les autorités concernées doivent activer les autorisations surtout que les investisseurs étrangers s’intéressent de plus en plus au Maroc», souligne Ahmed Al Kadiri, président de l’arrondissement du Maârif à Casablanca. Mais si les procédures prennent autant de temps c’est en raison de plusieurs critères. Et surtout de règles bien strictes régissant l’octroi des autorisations.
Il est important de signaler qu’il existe deux types d’autorisations. La première touche les nouvelles constructions (logement individuel, petits ou grands commerces, immeubles) ou encore les modifications à apporter dans une construction déjà existante. La seconde concerne les lotissements et les groupements d’habitation. Généralement les procédures d’obtention de ce permis sont quasi identiques, à quelques différences près. En fait pour le premier cas, l’acceptation du dossier est signée par le président de l’arrondissement sauf pour les immeubles et les grands commerces. La seconde est accordée par le maire de la ville. Quant aux dossiers, ils sont déposés soit à l’arrondissement soit à la commune, au guichet unique. Il s’agit d’une nouvelle institution créée par la commune pour déléguer certaines tâches. Pour rappel, dans les petites villes qui comprennent moins de 250.000 habitants, ce sont les municipalités qui traitent ce genre de requêtes.
Une fois le dossier remis en huit exemplaires, les bureaux d’ordre avisent les différents membres des commissions. En fait, il existe trois types de commissions: la CLM (commission lotissements et morcellement) qui traite les lotissement et les ensembles immobiliers, la CPC (commission du projet de construction) qui prend en charge les nouvelles constructions ou les surélévations et la CTP (commission technique préfectorale) qui s’occupe des constructions individuelles telles que les villas et des modifications sur un logement déjà construit. Généralement, ces commissions sont composées de plusieurs membres représentants différentes institutions. Il s’agit de la préfecture, l’agence urbaine, la commune ou l’arrondissement, la Lydec (eau, électricité et assainissement), la protection civile, Maroc Telecom (pour les câbles téléphoniques, même si le besoin ne se fait plus ressentir). Pour les constructions individuelles, la présence d’un membre de la protection civile n’est pas obligatoire. Dans certains cas, les commissions ont tendance à faire appel à d’autres membres tels que les travaux publics, l’agence du bassin de l’hydraulique, l’ONCF… Tout dépend de l’emplacement du terrain.
Après le dispatching des dossiers, les commissions se réunissent hebdomadairement pour traiter les dossiers de demande d’autorisation. Un architecte, un juriste, un technicien et un topographe de l’Agence urbaine y assistent aussi. Leur rôle: vérifier si les plans sont conformes au plan d’aménagement urbain. «Dans le plan général, il y a plusieurs critères techniques à respecter. La construction doit correspondre au zonage prédéfini. A titre d’exemple, on ne peut pas donner l’autorisation de construction d’un immeuble R+3 dans une zone villa. Ceci n’est pas conforme au règlement», indique Samir Lamrini, chef du service plan à l’arrondissement Mâarif. Hormis les zones de construction, la hauteur d’un immeuble doit être conforme. Un R+2 par exemple, doit mesurer 11,50 mètres de hauteur et pour les villas, des reculs sont à respecter. Et la liste est loin d’être exhaustive. C’est sur l’ensemble de ces critères que se basent les membres des commissions pour accorder l’autorisation. Toutefois, il peut y avoir des anomalies ou des incompréhensions. C’est pour cette raison que la présence de l’architecte du projet est requise. Car, il connaît tous les rouages et peut intervenir pour rectifier le plan sur place, s’il s’agit de quelques retouches. «L’architecte est le maître d’oeuvre du projet, il doit faire en sorte de répondre aux normes exigées, car, généralement, le promoteur n’est pas en mesure de comprendre les aspects techniques. Finalement, si un dossier est refusé, c’est en partie à cause de l’architecte», rajoute Lamrini. En cas de refus de l’autorisation, les commissions prennent le soin de bien mentionner les raisons. A ce moment-là, l’architecte doit refaire le plan en prenant compte des remarques signalées pour redéposer le dossier. Dans le cas contraire, le pétitionnaire paye les droits d’autorisation afin de démarrer les travaux de construction. Une fois le projet achevé, la commission effectue une visite sur place en compagnie des services d’hygiène pour contrôle. Si les constructions sont conformes au plan autorisé, le permis d’habiter est dans la poche.
M. O.
construction :étapes à suivre
ibrahim Aujourd'hui à 10:41
Dossier Auto-construction: Construction
Les étapes à suivre
Pour construire, il ne suffit pas d’une autorisation et d’un entrepreneur. De longues étapes entrent en jeu et divers spécialistes du domaine participent à ce processus.
Pour construire un logement ou tout autre bâtiment, c’est le parcours du combattant. A la vue des chantiers déployés, de leur taille et du temps mobilisé, tout cela paraît bien compliqué. Ceci dit, tout projet, qu’il émane d’un particulier ou d’un professionnel du secteur, passe par des étapes clairement définies et surtout, mobilise un certain nombre de compétences indispensables à l’aboutissement vers un résultat final satisfaisant. D’abord, le client soumet son terrain à l’appréciation de l’architecte. «C’est lui le chef d’orchestre qui coordonnera par la suite entre les différents intervenants dans la réalisation de tout projet», explique Abdou Lahlou, architecte du cabinet Archi Design. C’est ainsi que le plan évoluera d’une simple petite esquisse au départ, vers un résultat plus concret. Le client, appelé également le maïtre d’ouvrage, peut se faire assister par un professionnel pendant toutes les étapes de la construction, comme l’entreprise Probuilding. «Nous assistons le client à toutes les phases, depuis l’achat du terrain jusqu’à l’obtention du permis de construction, l’éclatement du titre foncier… Nous prenons en charge toutes les formalités juridiques et administratives, qu’il s’agisse de particuliers ou de professionnels», rapporte Mohamed Benchekroun, directeur de Probuilding. Avant de commencer les travaux, la première chose à faire est de signer un contrat entre le client et l’architecte, afin de définir notamment les honoraires à verser et préciser la nature du projet. A ce stade, «il y a des normes à respecter, selon les zones de construction», souligne Saïd Chorfi, métreur du cabinet d’études et de métrés Chorfi. Après que les deux parties se soient mises d’accord sur le plan, l’architecte en charge du projet recourt aux services d’un métreur, communément appelé «économiste du bâtiment». Celui-ci se charge d’établir une estimation approximative du coût du projet, suivant les plans fournis par l’architecte. La finalité étant de vérifier l’adéquation des plans avec le budget fixé par le client. Si c’est le cas, alors l’architecte fait appel à un ingénieur en béton armé pour préparer les plans de structure, soit «l’ossature» du projet. L’appel d’offres aux entreprises est alors lancé. «De notre côté, nous préparons un bordereau détaillé des coûts, depuis la pose des fondations jusqu’à la peinture», confie Chorfi.
Il faut savoir que pour chaque chantier, le travail est fractionné puisque d’autres experts interviennent, comme les ingénieurs civils, le laboratoire de sol, le bureau de contrôle,… Tous travaillent en étroite collaboration avec le chef de file qu’est l’architecte.
Chacun est spécialisé dans une étape mais tous sont animés de la même intention: réussir le projet. Pour ce qui est des honoraires de chacun, le calcul se fait sur la base d’un pourcentage du montant total TTC des travaux. Pour les architectes, un barème est fixé par l’Ordre national des architectes. Cela tourne autour de 3,5% à 5%, suivant la nature et la taille du projet. Pour les métreurs, il faut compter 0,5 à 2,5%. Pour d’autres opérateurs, cela peut être forfaitaire.
S. B.
Les étapes à suivre
Pour construire, il ne suffit pas d’une autorisation et d’un entrepreneur. De longues étapes entrent en jeu et divers spécialistes du domaine participent à ce processus.
Pour construire un logement ou tout autre bâtiment, c’est le parcours du combattant. A la vue des chantiers déployés, de leur taille et du temps mobilisé, tout cela paraît bien compliqué. Ceci dit, tout projet, qu’il émane d’un particulier ou d’un professionnel du secteur, passe par des étapes clairement définies et surtout, mobilise un certain nombre de compétences indispensables à l’aboutissement vers un résultat final satisfaisant. D’abord, le client soumet son terrain à l’appréciation de l’architecte. «C’est lui le chef d’orchestre qui coordonnera par la suite entre les différents intervenants dans la réalisation de tout projet», explique Abdou Lahlou, architecte du cabinet Archi Design. C’est ainsi que le plan évoluera d’une simple petite esquisse au départ, vers un résultat plus concret. Le client, appelé également le maïtre d’ouvrage, peut se faire assister par un professionnel pendant toutes les étapes de la construction, comme l’entreprise Probuilding. «Nous assistons le client à toutes les phases, depuis l’achat du terrain jusqu’à l’obtention du permis de construction, l’éclatement du titre foncier… Nous prenons en charge toutes les formalités juridiques et administratives, qu’il s’agisse de particuliers ou de professionnels», rapporte Mohamed Benchekroun, directeur de Probuilding. Avant de commencer les travaux, la première chose à faire est de signer un contrat entre le client et l’architecte, afin de définir notamment les honoraires à verser et préciser la nature du projet. A ce stade, «il y a des normes à respecter, selon les zones de construction», souligne Saïd Chorfi, métreur du cabinet d’études et de métrés Chorfi. Après que les deux parties se soient mises d’accord sur le plan, l’architecte en charge du projet recourt aux services d’un métreur, communément appelé «économiste du bâtiment». Celui-ci se charge d’établir une estimation approximative du coût du projet, suivant les plans fournis par l’architecte. La finalité étant de vérifier l’adéquation des plans avec le budget fixé par le client. Si c’est le cas, alors l’architecte fait appel à un ingénieur en béton armé pour préparer les plans de structure, soit «l’ossature» du projet. L’appel d’offres aux entreprises est alors lancé. «De notre côté, nous préparons un bordereau détaillé des coûts, depuis la pose des fondations jusqu’à la peinture», confie Chorfi.
Il faut savoir que pour chaque chantier, le travail est fractionné puisque d’autres experts interviennent, comme les ingénieurs civils, le laboratoire de sol, le bureau de contrôle,… Tous travaillent en étroite collaboration avec le chef de file qu’est l’architecte.
Chacun est spécialisé dans une étape mais tous sont animés de la même intention: réussir le projet. Pour ce qui est des honoraires de chacun, le calcul se fait sur la base d’un pourcentage du montant total TTC des travaux. Pour les architectes, un barème est fixé par l’Ordre national des architectes. Cela tourne autour de 3,5% à 5%, suivant la nature et la taille du projet. Pour les métreurs, il faut compter 0,5 à 2,5%. Pour d’autres opérateurs, cela peut être forfaitaire.
S. B.
Fiscalité: Gardez vos factures
ibrahim Aujourd'hui à 10:43
Dossier Auto-construction: Fiscalité
Gardez toutes vos factures!
Si vous venez d’achever la construction de votre logement ne criez pas victoire trop vite. Car la liquidation des impôts dont vous êtes redevables au fisc, est une autre paire de manche.
L’acquisition d’un terrain, c’est la première étape vers la construction d’un logement. Et comme pour toutes les démarches liées à ce projet, la prudence est de mise. Avant de réaliser n’importe quelle opération il est conseillé de se diriger vers un professionnel, en l’occurrence un notaire. «Le notaire a une obligation de résultat. Il permet d’offrir une triple protection: juridique, fiscale et financière», relève maître Abdeslam Lahrichi, notaire à Casablanca. En effet, il procède à toute une série de mesures destinées à sécuriser l’acte d’achat.
S’assurer de l’identité du vendeur, vérifier les charges susceptibles de grever le titre foncier (hypothèque, saisies, etc.), localiser le terrain, en examiner les bornes, etc. Par ailleurs, une fois l’acte de vente signé et inscrit dans les registres fonciers, le notaire, par mesure de précaution, garde une partie de l’argent à remette au vendeur en guise de consignation. Ceci jusqu’à l’obtention du quitus fiscal du vendeur. Car si ce dernier se défile ou ne peut régler l’impôt qui lui est imposable (taxe sur les profits immobiliers, etc.), l’acheteur ainsi que le notaire sont solidaires avec lui vis-à-vis de l’administration fiscale pour le règlement de ce qui est dû. L’acheteur lui doit s’acquitter des droits d’enregistrement (dans un délai de 30 jours de la date de l’acte). Ces droits sont au taux de 6% de la valeur de la transaction. Si le terrain est destiné à la construction, l’acheteur peut profiter d’un taux réduit de 3%. Mais à condition de réaliser la construction dans un délai maximum de 7 ans, à compter de la date d’acquisition (article 134 du Code général des impôts). Il doit également fournir une caution bancaire ou consentir une hypothèque au profit de l’Etat, à titre de garantie du paiement des droits et du respect des engagements pris. L’acheteur peut éventuellement être redevable aussi de la Taxe sur terrains non bâtis (TNB), s’il ne procède pas aux constructions dans un délai de trois ans, à compter de la réception de l’autorisation de construire. Il doit, en outre, concéder 1% de la valeur inscrite sur l’acte au profit de la conservation foncière.
Si le choix se porte sur l’achat d’un terrain bâti en vue de démolir et de reconstruire un logement, il est obligatoire de le spécifier dans l’acte de vente. Ainsi l’acheteur peut ultérieurement obtenir ses autorisations de démolir et de reconstruire, ainsi que son permis d’habiter sans complications. «Il faut toujours spécifier ce qu’il y a dans la réalité sur l’acte», conseille Maître Lahrichi. Si des constructions sur la parcelle achetée ne sont pas déclarées à la conservation foncière, le vendeur doit mettre en concordance son titre foncier par l’intermédiaire d’un géomètre agréé, avant la signature de l’acte de vente. Cette opération coûte en somme 0,5% de la valeur des constructions. La situation peut, cependant, se compliquer si les constructions non déclarées sont non-conformes au plan et qu’aucun permis d’habiter n’en a été délivré. Dans ce cas, aucune formalité ne peut être réalisée avant la démolition des constructions illégales, ce qui risque de faire traîner les choses. Si en plus l’achat est à crédit, la banque peut vouloir récupérer son argent si ses garanties ne sont pas reçues à temps.
Une fois la construction achevée, une déclaration de TVA est exigible, un mois après le trimestre au cours duquel le permis d’habiter a été octroyé. Il s’agit d’une démarche qui fait l’objet d’un contrôle minutieux de la part de l’administration fiscale, et qui doit être préparée tout au long du processus de construction. Néanmoins, vous en serez exonéré si la superficie de la construction n’excède pas les 300 m², et si elle est affectée à votre habitation principale pendant 4 ans à compter de la date d’obtention du permis d’habiter. «Toutefois, tout dépend de la superficie que vous avez demandée pour votre autorisation de construire», précise Abdelali Baghdadi expert-comptable, président du cabinet Firec & Associés. Admettons que vous ayez demandé une autorisation pour une superficie de 450 m², et que vous n’ayez construit que 290 m². Dans ce cas, même si vous ne dépassez pas le seuil d’exonération (300m²) vous serez assujetti à la TVA proportionnellement au 290 m² construits. Si vous procédez par la suite à des extensions vous serez imposable sur le complément.
Dans le jargon fiscal on parle de TVA sur la livraison à soi-même de constructions. La TVA due est égale à la différence entre la TVA calculée par l’administration fiscale (soit 20% de la valeur de la construction, estimée selon le standing choisi) et la TVA payée à tous les fournisseurs de services. Pour pouvoir défalquer la TVA que vos fournisseurs vous ont facturée de celle calculée par le fisc vous devez garder les factures relatives à toutes vos livraisons. Vous devez aussi les étayer par des justificatifs du paiement destinés à garantir la traçabilité des opérations pour le fisc. Si votre facture est supérieure à 10.000 DH vous devez en prouver le paiement par votre banque (par chèque ou par virement), en présentant une copie du chèque remis ainsi qu’un relevé bancaire. Et c’est valable pour chaque fournisseur. «A défaut de preuves, l’administration peut rejeter le droit à la déduction de la TVA», met en garde Baghdadi. Si en revanche la facture est inférieure à 10.000 DH, le paiement peut intervenir en espèce. Mais dans ce cas, la facture doit obligatoirement être timbrée par le fournisseur. «Les factures doivent également être remises en bonne et due forme: TVA lisible, mention des objets achetés, qualité, valeur unitaire, numéro de la CNSS, IS, adresse, téléphone, etc.», insiste le président de Firec & Associés.
Outre la TVA, la taxe des services communaux est exigible dès la première année. La taxe d’habitation, elle, n’est imposable qu’après un délai de grâce de 5 ans. Au-delà de cette période, un abattement de 75% est concédé s’il s’agit d’une habitation principale.
A. N.
Gardez toutes vos factures!
Si vous venez d’achever la construction de votre logement ne criez pas victoire trop vite. Car la liquidation des impôts dont vous êtes redevables au fisc, est une autre paire de manche.
L’acquisition d’un terrain, c’est la première étape vers la construction d’un logement. Et comme pour toutes les démarches liées à ce projet, la prudence est de mise. Avant de réaliser n’importe quelle opération il est conseillé de se diriger vers un professionnel, en l’occurrence un notaire. «Le notaire a une obligation de résultat. Il permet d’offrir une triple protection: juridique, fiscale et financière», relève maître Abdeslam Lahrichi, notaire à Casablanca. En effet, il procède à toute une série de mesures destinées à sécuriser l’acte d’achat.
S’assurer de l’identité du vendeur, vérifier les charges susceptibles de grever le titre foncier (hypothèque, saisies, etc.), localiser le terrain, en examiner les bornes, etc. Par ailleurs, une fois l’acte de vente signé et inscrit dans les registres fonciers, le notaire, par mesure de précaution, garde une partie de l’argent à remette au vendeur en guise de consignation. Ceci jusqu’à l’obtention du quitus fiscal du vendeur. Car si ce dernier se défile ou ne peut régler l’impôt qui lui est imposable (taxe sur les profits immobiliers, etc.), l’acheteur ainsi que le notaire sont solidaires avec lui vis-à-vis de l’administration fiscale pour le règlement de ce qui est dû. L’acheteur lui doit s’acquitter des droits d’enregistrement (dans un délai de 30 jours de la date de l’acte). Ces droits sont au taux de 6% de la valeur de la transaction. Si le terrain est destiné à la construction, l’acheteur peut profiter d’un taux réduit de 3%. Mais à condition de réaliser la construction dans un délai maximum de 7 ans, à compter de la date d’acquisition (article 134 du Code général des impôts). Il doit également fournir une caution bancaire ou consentir une hypothèque au profit de l’Etat, à titre de garantie du paiement des droits et du respect des engagements pris. L’acheteur peut éventuellement être redevable aussi de la Taxe sur terrains non bâtis (TNB), s’il ne procède pas aux constructions dans un délai de trois ans, à compter de la réception de l’autorisation de construire. Il doit, en outre, concéder 1% de la valeur inscrite sur l’acte au profit de la conservation foncière.
Si le choix se porte sur l’achat d’un terrain bâti en vue de démolir et de reconstruire un logement, il est obligatoire de le spécifier dans l’acte de vente. Ainsi l’acheteur peut ultérieurement obtenir ses autorisations de démolir et de reconstruire, ainsi que son permis d’habiter sans complications. «Il faut toujours spécifier ce qu’il y a dans la réalité sur l’acte», conseille Maître Lahrichi. Si des constructions sur la parcelle achetée ne sont pas déclarées à la conservation foncière, le vendeur doit mettre en concordance son titre foncier par l’intermédiaire d’un géomètre agréé, avant la signature de l’acte de vente. Cette opération coûte en somme 0,5% de la valeur des constructions. La situation peut, cependant, se compliquer si les constructions non déclarées sont non-conformes au plan et qu’aucun permis d’habiter n’en a été délivré. Dans ce cas, aucune formalité ne peut être réalisée avant la démolition des constructions illégales, ce qui risque de faire traîner les choses. Si en plus l’achat est à crédit, la banque peut vouloir récupérer son argent si ses garanties ne sont pas reçues à temps.
Une fois la construction achevée, une déclaration de TVA est exigible, un mois après le trimestre au cours duquel le permis d’habiter a été octroyé. Il s’agit d’une démarche qui fait l’objet d’un contrôle minutieux de la part de l’administration fiscale, et qui doit être préparée tout au long du processus de construction. Néanmoins, vous en serez exonéré si la superficie de la construction n’excède pas les 300 m², et si elle est affectée à votre habitation principale pendant 4 ans à compter de la date d’obtention du permis d’habiter. «Toutefois, tout dépend de la superficie que vous avez demandée pour votre autorisation de construire», précise Abdelali Baghdadi expert-comptable, président du cabinet Firec & Associés. Admettons que vous ayez demandé une autorisation pour une superficie de 450 m², et que vous n’ayez construit que 290 m². Dans ce cas, même si vous ne dépassez pas le seuil d’exonération (300m²) vous serez assujetti à la TVA proportionnellement au 290 m² construits. Si vous procédez par la suite à des extensions vous serez imposable sur le complément.
Dans le jargon fiscal on parle de TVA sur la livraison à soi-même de constructions. La TVA due est égale à la différence entre la TVA calculée par l’administration fiscale (soit 20% de la valeur de la construction, estimée selon le standing choisi) et la TVA payée à tous les fournisseurs de services. Pour pouvoir défalquer la TVA que vos fournisseurs vous ont facturée de celle calculée par le fisc vous devez garder les factures relatives à toutes vos livraisons. Vous devez aussi les étayer par des justificatifs du paiement destinés à garantir la traçabilité des opérations pour le fisc. Si votre facture est supérieure à 10.000 DH vous devez en prouver le paiement par votre banque (par chèque ou par virement), en présentant une copie du chèque remis ainsi qu’un relevé bancaire. Et c’est valable pour chaque fournisseur. «A défaut de preuves, l’administration peut rejeter le droit à la déduction de la TVA», met en garde Baghdadi. Si en revanche la facture est inférieure à 10.000 DH, le paiement peut intervenir en espèce. Mais dans ce cas, la facture doit obligatoirement être timbrée par le fournisseur. «Les factures doivent également être remises en bonne et due forme: TVA lisible, mention des objets achetés, qualité, valeur unitaire, numéro de la CNSS, IS, adresse, téléphone, etc.», insiste le président de Firec & Associés.
Outre la TVA, la taxe des services communaux est exigible dès la première année. La taxe d’habitation, elle, n’est imposable qu’après un délai de grâce de 5 ans. Au-delà de cette période, un abattement de 75% est concédé s’il s’agit d’une habitation principale.
A. N.
Le calvaire des crédits immobiliers
ibrahim Aujourd'hui à 10:48
Dossier Auto-construction: Le calvaire des crédits immobiliers
Au-delà des campagnes publicitaires et de la multitude d’offres proposées par les banques, l’obtention d’un crédit immobilier reste assez compliquée. La panoplie de conditions exigées transforme la demande de crédit en vrai parcours du combattant.
Au moment de l’acquisition d’un terrain ou de la construction d’un logement, le financement des opérations se pose comme le souci principal des futurs propriétaires. Et les gros budgets
que nécessite la construction poussent une grande partie de la population à contracter un prêt pour le financement des acquisitions. Face à ce marché juteux, les banques mènent une rude bataille pour attirer le plus de clients. Une multitude d’offres sont ainsi proposées pour correspondre aux différentes catégories de clientèle. Salariés, fonctionnaires, retraités, ou MRE, chacun a droit à une offre spécifique. Les professionnels indépendants ont également droit depuis quelques années à une offre spéciale parrainée par la Caisse centrale de garantie. Cette catégorie peut en effet bénéficier de la formule Fogarim qui s’adresse à cette population à revenus modestes. Pour l’ensemble des formules, les financements des différents organismes de crédit peuvent aller jusqu’à 100%, selon les besoins de l’emprunteur et ses capacités de remboursement. La durée de celui-ci peut s’étaler sur une période allant jusqu’à 25 ans pour le financement des constructions, et jusqu’à 7 ans pour le terrain seul.
Les crédits contractés peuvent financer l’acquisition d’un terrain et sa construction, ou bien la construction d’un logement sur un terrain dont l’emprunteur est déjà propriétaire. Dans le premier cas, les constructions doivent démarrer dans un délai n’excédant pas six mois, à partir de la date de déblocage de la partie du crédit réservée à l’acquisition du terrain.
Cette opération de séduction ne doit pas néanmoins cacher la difficulté d’obtenir le crédit. En effet, les différentes banques de la place imposent la même série de conditions à remplir pour avoir le sésame. D’abord, le bien immobilier financé par le crédit bancaire devra servir à usage d’habitation personnelle. Aussi, le terrain financé par le crédit bancaire doit être situé dans une zone urbaine, où la construction est permise, et dont la superficie correspond à la construction d’une villa ou maison individuelle et non d’un immeuble ou ensemble de villas.
Outre ces conditions de fond, les conditions de forme sont tout autant compliquées. Outre une série de documents exigés pour la constitution du dossier du crédit, celles-ci soumettent le futur emprunteur à une évaluation très poussée concernant ses capacités de remboursement et les garanties dont il dispose. Cette analyse minutieuse de la solvabilité est plus poussée pour les montants importants, qui dépassent 1 million de DH. Ce contrôle porte «comme pour tous les crédits accordés aux particuliers, sur l’environnement global du client (situation personnelle, patrimoine, situation professionnelle, garanties…), et en particulier son rapport charges/ressources», explique Isabelle Haouch, directrice marketing et communication à la Société Générale. En outre, l’état de santé de l’emprunteur peut se révéler une condition majeure pour l’octroi du crédit dont le montant dépasse 1 million de DH. Une condition confirmée par Loubna Sebti, responsable de communication externe à la BMCI. Ainsi, le client atteint d’une maladie chronique ou grave par exemple, peut se voir refuser un crédit logement. Mais, au-delà de l’obtention du prêt, la question du secret médical se pose avec acuité dans ce cadre. Sauf que la responsable de communication de la BMCI tient à préciser que «nous garantissons la confidentialité des résultats de la visite médicale, qui reste un simple moyen pour déterminer la recevabilité du dossier de l’emprunteur». Par ailleurs, l’obtention du crédit permet à l’emprunteur de commencer les démarches pour l’acquisition du terrain afin de lancer la construction. C’est dans ce cadre qu’apparaît le rôle du notaire qui «constitue un intermédiaire entre la banque et son client», selon Abdelhaq Bellekhal, notaire à Casablanca. C’est d’ailleurs le seul cas où le recours au notaire est obligatoire pour l’acquisition d’un bien immobilier. Ainsi, les montants des avances que devrait percevoir l’emprunteur doivent passer par lui. Ce qui lui permet d’envoyer «une lettre d’engagement à la banque afin de garantir l’inscription d’une hypothèque sur le bien à son profit», explique Bellekhal. Le notaire reste également le garant de la légalité de la transaction et assure les droits des deux parties. Car, «l’acte notarial, contrairement à celui sous-seing privé, ne peut pas être attaqué pour faux», selon le notaire. La procédure d’acquisition du bien commence par un compromis de vente qui est suivi par la demande des autorisations préalables selon les cas, ainsi que par l’accomplissement des différentes formalités dont la consultation du titre foncier au niveau de la conservation foncière. Ceci, après avoir obtenu la fiche de renseignement du terrain objet de la construction au niveau de l’Agence urbaine. Suite à cela, «nous fixons un rendez-vous pour que l’acheteur délivre un chèque comportant le prix de la vente. Ce qui donne lieu à la rédaction de l’acte définitif de vente du terrain», note-t-il. Par ailleurs, le notaire n’intervient pas durant l’étape de la construction, mais son rôle est important après son achèvement. Il a en effet pour mission de mettre à jour le dossier technique au niveau de la conservation foncière, afin de changer le statut du bien foncier.
M. A. M.
Au-delà des campagnes publicitaires et de la multitude d’offres proposées par les banques, l’obtention d’un crédit immobilier reste assez compliquée. La panoplie de conditions exigées transforme la demande de crédit en vrai parcours du combattant.
Au moment de l’acquisition d’un terrain ou de la construction d’un logement, le financement des opérations se pose comme le souci principal des futurs propriétaires. Et les gros budgets
que nécessite la construction poussent une grande partie de la population à contracter un prêt pour le financement des acquisitions. Face à ce marché juteux, les banques mènent une rude bataille pour attirer le plus de clients. Une multitude d’offres sont ainsi proposées pour correspondre aux différentes catégories de clientèle. Salariés, fonctionnaires, retraités, ou MRE, chacun a droit à une offre spécifique. Les professionnels indépendants ont également droit depuis quelques années à une offre spéciale parrainée par la Caisse centrale de garantie. Cette catégorie peut en effet bénéficier de la formule Fogarim qui s’adresse à cette population à revenus modestes. Pour l’ensemble des formules, les financements des différents organismes de crédit peuvent aller jusqu’à 100%, selon les besoins de l’emprunteur et ses capacités de remboursement. La durée de celui-ci peut s’étaler sur une période allant jusqu’à 25 ans pour le financement des constructions, et jusqu’à 7 ans pour le terrain seul.
Les crédits contractés peuvent financer l’acquisition d’un terrain et sa construction, ou bien la construction d’un logement sur un terrain dont l’emprunteur est déjà propriétaire. Dans le premier cas, les constructions doivent démarrer dans un délai n’excédant pas six mois, à partir de la date de déblocage de la partie du crédit réservée à l’acquisition du terrain.
Cette opération de séduction ne doit pas néanmoins cacher la difficulté d’obtenir le crédit. En effet, les différentes banques de la place imposent la même série de conditions à remplir pour avoir le sésame. D’abord, le bien immobilier financé par le crédit bancaire devra servir à usage d’habitation personnelle. Aussi, le terrain financé par le crédit bancaire doit être situé dans une zone urbaine, où la construction est permise, et dont la superficie correspond à la construction d’une villa ou maison individuelle et non d’un immeuble ou ensemble de villas.
Outre ces conditions de fond, les conditions de forme sont tout autant compliquées. Outre une série de documents exigés pour la constitution du dossier du crédit, celles-ci soumettent le futur emprunteur à une évaluation très poussée concernant ses capacités de remboursement et les garanties dont il dispose. Cette analyse minutieuse de la solvabilité est plus poussée pour les montants importants, qui dépassent 1 million de DH. Ce contrôle porte «comme pour tous les crédits accordés aux particuliers, sur l’environnement global du client (situation personnelle, patrimoine, situation professionnelle, garanties…), et en particulier son rapport charges/ressources», explique Isabelle Haouch, directrice marketing et communication à la Société Générale. En outre, l’état de santé de l’emprunteur peut se révéler une condition majeure pour l’octroi du crédit dont le montant dépasse 1 million de DH. Une condition confirmée par Loubna Sebti, responsable de communication externe à la BMCI. Ainsi, le client atteint d’une maladie chronique ou grave par exemple, peut se voir refuser un crédit logement. Mais, au-delà de l’obtention du prêt, la question du secret médical se pose avec acuité dans ce cadre. Sauf que la responsable de communication de la BMCI tient à préciser que «nous garantissons la confidentialité des résultats de la visite médicale, qui reste un simple moyen pour déterminer la recevabilité du dossier de l’emprunteur». Par ailleurs, l’obtention du crédit permet à l’emprunteur de commencer les démarches pour l’acquisition du terrain afin de lancer la construction. C’est dans ce cadre qu’apparaît le rôle du notaire qui «constitue un intermédiaire entre la banque et son client», selon Abdelhaq Bellekhal, notaire à Casablanca. C’est d’ailleurs le seul cas où le recours au notaire est obligatoire pour l’acquisition d’un bien immobilier. Ainsi, les montants des avances que devrait percevoir l’emprunteur doivent passer par lui. Ce qui lui permet d’envoyer «une lettre d’engagement à la banque afin de garantir l’inscription d’une hypothèque sur le bien à son profit», explique Bellekhal. Le notaire reste également le garant de la légalité de la transaction et assure les droits des deux parties. Car, «l’acte notarial, contrairement à celui sous-seing privé, ne peut pas être attaqué pour faux», selon le notaire. La procédure d’acquisition du bien commence par un compromis de vente qui est suivi par la demande des autorisations préalables selon les cas, ainsi que par l’accomplissement des différentes formalités dont la consultation du titre foncier au niveau de la conservation foncière. Ceci, après avoir obtenu la fiche de renseignement du terrain objet de la construction au niveau de l’Agence urbaine. Suite à cela, «nous fixons un rendez-vous pour que l’acheteur délivre un chèque comportant le prix de la vente. Ce qui donne lieu à la rédaction de l’acte définitif de vente du terrain», note-t-il. Par ailleurs, le notaire n’intervient pas durant l’étape de la construction, mais son rôle est important après son achèvement. Il a en effet pour mission de mettre à jour le dossier technique au niveau de la conservation foncière, afin de changer le statut du bien foncier.
M. A. M.
Les Dossiers des Médias
ibrahim Hier à 0:36
Les drogues se multiplient et ne se ressemblent pas
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